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河北香河京東獅子城兩年后交房 特價商品房變成了“自用房”

2021-08-27    中國質量萬里行    文/海婕 袁龍 本刊記者 雷玄    點擊:

近日,多名業主投訴稱,香河中安房地產開發有限公司開發的河北廊坊香河京東獅子城樓盤,備案名為長橋雅苑,2019年購買時宣稱“70年大產權”,交房卻變成了“自用房”,無法進行網簽,更無法辦理產權證。

幾位通過中國質量萬里行投訴的業主稱,“2019年10月購買的70年產權商品房,購買時銷售稱‘五證齊全’,到了交房時卻變成了這家房產公司的‘自用房’,有業主說是因為冬日采光不夠驗收不合格變成了現在的局面,約300名購房者無法辦理網簽手續,更無法取得產權證。”

商品房變成了“自用房”

一位京東獅子城樓盤的購房者李嵐(化名)說:“ 2019年10月份,購買了京東獅子城‘2019年國慶特價促銷’的房子,銷售人員稱,京東獅子城樓盤開發商為香河中安房地產開發有限公司,主要為高層建筑,底層(主要為1-5層)由于采光不足,充當特價房出售,每平方米約8000元,低于周邊項目約百分之二十,但是必須付全款。當時大概約300人全款購買了這批‘特價房’。”

“我們去看房時,主體已經封頂,只有綠化等基礎設施還未完工,開發商承諾2020年年底交房。在‘現房’‘五證齊全’‘70年大產權’‘特價’等字眼的刺激下,現場買房的人特別多,銷售也在烘托房源緊張的氣氛,買房的人基本都是先付購房款,再簽購房合同。”

李嵐當時購買了一套1號樓的住宅,建筑面積為75.4平方米,單價為7817元/平方米,房屋總價超過58萬元。“合同只是讓我們簽字,開發商后以蓋章為由將合同統統收回,并沒有給我們留存,我們現在手里只有收據。”

直到2021年5月,李嵐才被告知,她購買的不是商品房,而是開發商——香河中安房地產開發有限公司的“自用房”。

一時間,購買京東獅子城樓盤1-5層的業主們對“自用房”的房屋屬性產生了疑惑,一位維權群的業主搜索相關資料后說,“自用房就是開發商自用的服務于社區的房產,比如超市、醫療服務站、治安執法等,產權是歸房地產公司所有。”

針對“自用房”的說法,北京金訴律師事務所主任王玉臣律師直言,“自用房”不是一個嚴格意義上的法律名詞,不屬于國家對房屋性質的常規定性。

2021年7月,因沒有拿到購房合同、無法網簽,部分業主組成了獅子城樓盤的維權群,李嵐說:“我們這些參與維權的業主經過與開發商溝通后,拿到了《自用房買賣合同》,其余的業主至今都沒拿到合同,手里仍只有收據。”

李嵐手里的《自用房買賣合同》寫明,甲方所售房屋規劃用途為“自用房”。

補充協議則聲明,“乙方應知悉購買房屋應當符合政府發布的購房政策,如買賣合同簽訂后因乙方不符合購買該房屋的相關政策,由此產生的全部后果及責任由乙方自行承擔,同時甲方有權解除買賣合同。”

而另一份《協議書》則將“因不符合購房資格而無法過戶”的責任完全“甩鍋”給購房者。協議寫明,買房人承諾在本協議簽訂之日起38個月內,自行到相關主管部門開具準購資格證明,并按照合同約定辦理房屋權屬轉移登記手續……如果前述期限屆滿時不符合購房資格條件,導致無法辦理房屋權屬轉移登記的,出賣人有權解除原合同和本協議,買房人不得以此為由要求出賣人承擔違約責任或提起任何賠償要求。

針對這份自用房合同以及協議書的合法性,“如果有證據證明開發商在銷售的時候,存在欺詐誤導等行為,導致買房人誤以為不受限購的影響,則合同可能存在撤銷的事由。若經過法院撤銷了該合同,則合同效力就歸零了。但是如果沒有撤銷,則協議依舊是有效的。”王玉臣律師表示,“關鍵在于業主是否有證據可以證明開發商存在欺詐誤導行為,即使有證據證明,目前也存在對購房人極為不利的約定。”

“自用房”當年就未獲得預售許可

公開資料顯示,京東獅子城樓盤,位于河北省廊坊市香河縣,臨近天下第一城,總建筑面積約375772平方米,總占地面積約11.98公頃。這個項目由香河中安房地產開發有限公司建設,企查查顯示,公司的大股東為北京麥金利房地產開發有限公司,占股85%,而麥金利房地產公司的股東信息顯示,石榴置業集團有限公司持股98.5%,北京亞通房地產開發有限公司持股為1.5%。

值得一提的是,香河中安房地產開發有限公司出現了140條“自身風險”,因商品房銷售合同糾紛案被起訴的有22例。這個公司出現了15次“歷史變更”,包括投資人(股權)、高級管理人員備案、法定代表人等變更事項,香河縣人民法院2019年7月9日發布的(2019)冀1024執1489號文件顯示,時任公司法定發表人的李廣田曾被限制高消費。

據天眼查信息,香河中安房地產開發有限公司在2013年9月2日共取得了3宗土地,面積共11.98公頃,總出讓價格約1.44億元,該地塊正是京東獅子城開發用地。資料顯示,其土地用途均為“其他普通商品住宅用地”。

香河縣住房和城鄉建設局的官網顯示,2019年京東獅子城項目以長橋雅苑為名,共有6棟住宅樓獲得了商品房預售許可證并被公示,分別為8、9、10、13、14、15號樓。不巧的是,李嵐是購買了1號樓的業主,和她一樣的業主發現,當時購買的房屋時,這個房并未獲得商品房預售許可證。

李嵐出示的《自用房買賣合同》補充協議中顯示,“乙方知悉,自用房大寒日日照時間不足兩小時。”

就此,一位業內人士稱,大寒日日照時間不足兩小時的房屋,無法滿足我國《城市居住區規劃設計標準》GB50180-2018相關規定。一般而言,當地自然資源和規劃局審核項目規劃圖時,不符合光照要求的房屋,不能作為住宅使用。

這批不能作為住宅使用的1號樓、11號樓的1-5層房屋,開發商將其留為“自用”,在合同中稱其為“自用房”。

對此,王玉臣律師說,“關鍵要看開發商的自用房究竟屬于何種性質,是盈利性還是非盈利性,是否屬于可售范圍。比如,在小區里存在一些非盈利性公共用房,是不允許買賣的。”

另外,王律師認為,業主們還需要確定這些自用房是建在國有土地上的房屋,還是建在集體土地上的房屋。“如果建在國有土地上,不是通過劃撥方式取得土地使用權,往往是可以買賣的。而集體土地上的則可能會受到一些限制。”

王律師進一步解釋,這些都需要進一步在當地的國土資源與自然規劃局申請公開,公開文件包括建設用地規劃許可證及附件附圖,和建設工程規劃許可證及附件附圖等相關規劃文件,以核實相關房屋的規劃用途。如果核實后發現這些房屋不能進行買賣,比如屬于小區公共部分,則協議的效力可能會有問題。

對此,李嵐說,“維權群里,開發商還在說房屋權利性質為商品房。后來,銷售人員又告訴我,這個房子不存在網簽,就是直接過戶到個人名下,說是5年。”

對此,《中國質量萬里行》記者電話聯系了香河住建局,工作人員稱:“自用房不是商品房,開發商并未取得預售證。如果需要了解規劃時這批房屋的性質,需要咨詢香河自規局的自然資源規劃部門,如果需要了解產權性質,需要咨詢自規局的不動產登記部門。”

就獅子城自用房的房屋性質問題,香河國土規劃和自然資源局不動產登記部門負責一手房、二手房產權登記的工作人員均表示:“未曾辦理過自用房的產權登記。之前有購房者咨詢過這一事項,說是開發商辦下產權證之后,可通過二手房交易將產權轉給個人購房者,但是具體如何辦理需要咨詢開發商。”

對此,《中國質量萬里行》將持續關注。

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